Một lãnh đạo doanh nghiệp chuyên về vận hành tài sản cho biết nếu nhìn mức hạ giá tài sản, trong đó sở hữu bất động đậy sản phát mại ở nhiều ngân hàng tựa như "bán tháo". Nhưng thực tiễn ko hẳn như vậy, chúng ta đã cùng vào trong một khoản to.

 
Việc giảm giá nhưng phát mại vẫn ế, một phần do việc định giá tài sản không dựa theo giá trị thực tế - Ảnh: CƯỜNG NGÔ

Việc kém chất lượngm giá nhưng phát mại vẫn ế, một trong những phần do việc định giá tài sản không dựa bên trên giá trị thực tế - Hình ảnh: CƯỜNG NGÔ

Nhiều tháng sắp phía bên trên, những ngân hàng ráo riết bán bất động sản hoặc tài sản khác xử lý nợ xấu. Nhiều tài sản nháim tới 50% nhưng vẫn ế.

Khi ngân hàng "đại hạ giá"

Ngày 24-mộtmột tới, Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản Agringân hàng (Agringân hàng AMC) sẽ tổ chức đấu giá căn nhà hơn một00m2 ở số mộtmột0 Hàng Buồm (quận Hoàn Kiếm) với giá khởi điểm 30,6 tỉ đồng.

Căn nhà phố cổ này từng được Agringân hàng đấu giá lần đầu vào tháng 8-2023 với giá 60,5 tỉ đồng. Sau 7 lần đấu giá bất thành, ngân hàng phải tránh 50% giá lúc đầu.

Trước đó nhà băng này cũng tìm chủ mới cho căn nhà một60m2 ở một9 phố Hàng Chiếu (quận Hoàn Kiếm) giá khởi điểm 64,29 tỉ đồng, thấp hơn 43 tỉ đồng đối với lần đấu giá nhữngh phía bên trên một năm.

Một số khoản nợ tài năng sản đảm bảo là những dự án công trình xây dựng nghỉ ngơi từ loạt doanh nghiệp liên quan tới Tập đoàn Tân Hoàng Minh mới phía bên trên cũng tương đối được ngân hàng tránh giá.

Câu chuyện ko của riêng ai, nhiều ngân hàng khác cũng phải gật đầu đại hạ giá để xử lý nợ. Với tài sản như nhà xưởng, máy móc thiết bị…, chuyện tkhô cứng khoản còn "hiện tượng nhức đầu" hơn.

Hôm 23-mộtmột tới, Vietinngân hàng sẽ tổ chức đấu giá lần thứ một7 nhà máy sản xuất sản xuất xi măng ở Hải Dương. Với giá khởi điểm hơn 53 tỉ đồng, khoản nợ này được rao chỉ bởi một/3 giá trị tìm ra thuở đầu.

Trao đổi với Tuổi Trẻ Online, ông Huỳnh Minh Tuấn - nhà sáng lập Công ty tư vấn chi tiêu và vận hành tài sản FIDT - cho biết mang rất nhiều lý do kéo tới việc rao mãi vẫn ế.

Thứ nhất, tài chính tài chính đang lúc suy tránh, việc phát mại vốn đã khó càng khó.

 

Chưa kể việc tiếp cận vốn khá khó khăn, dòng tiền "tắc" lại. Có nhà đầu tư chi tiêu muốn sắm nhưng vẫn ko xoay được thêm vốn từ ngân hàng.

Thứ hai, rất nhiều trong khối nợ xấu là những dự án dự án công trình du ngoạn nghỉ ngơi và điều dưỡng, hotel… Nhưng với loại tài sản này, nhà chi tiêu còn cần một vài tiền rất rộng to để vận hành trong lúc marketing quy mô này đang rất chật vật, ông Tuấn nói.

Cuối cùng, vấn đề quan trọng nhất về giá. Góc nhìn sau nhiều năm trong nghề quản trị và vận hành tài sản, ông Tuấn cho biết thêm nếu nhìn mức hạ giá từ ngân hàng tương tự như "bán tháo". Nhưng thực tiễn ko hẳn như vậy.

"Ngân hàng rao giá gồm cả lãi lẫn gốc, dồn vào trong một cục. Như vậy sao ra được giá trị thực để cung - cầu gặp nhau? Nên cũng dễ hiểu vì sao nhiều tài sản ngân hàng phải rao vài chục lần", ông Tuấn đánh giá.

Mua qua ngân hàng khó, nhà chi tiêu tìm chủ sở hữu

Ông H.T. - lãnh đạo một doanh nghiệp chuyên đầu tư chi tiêu bất động sản phát mại - share vừa sắm lại một resort ở Hội An. "Tôi trực tiếp đàm phán với chủ dự án công trình xây dựng, ko sắm qua ngân hàng", ông H.T. nói với Tuổi Trẻ Online.

Theo nhà đầu tư chi tiêu này, ngân hàng thường tạo thời hạn cho khách vay thậm chí tự tkhô hanh lý. "Các ngân hàng bán gộp cả gốc lẫn lãi, nhưng mỗi lần rao chỉ nháim một0%, rất mất thời hạn", ông H.T nêu ko ổn.

Vị này cho hiểu biết thêm, tậu những khu resort, hotel, nhà chi tiêu rất ghi chú tới hạn thuê đất. Nếu giá thành kém chất lượngm sâu nhưng thời hạn thuê còn ngắn cũng khá khó bán.

Theo Hội Môi giới bất động đậy sản Việt Nam (VARS), tổng giá trị bất động đậy sản thế chấp tại những ngân hàng chiếm khoảng 70% tổng tài sản đảm bảo các khoản vay. Trong lúc việc nháim giá nhưng phát mại vẫn ế, một phần do việc định giá tài sản không dựa bên trên giá trị thực tế. Trong lúc đó, sở hữu những tài sản bị giới hạn thời hạn và tỉ lệ nháim giá.

Để tránh được những rủi ro tiềm ẩn, lãnh đạo VARS nghĩ rằng người tiêu sử dụng cần lưu ý định giá lại ngất xỉu sản, do nhiều tài sản vốn được định giá cao hơn giá trị thực tiễn lúc phê duyệt khoản vay.

Thêm nữ giớia, người tiêu sử dụng cần nắm được lý do bị phát mại, tránh tình huống sở hữu tranh chấp với bên thứ ba. Đồng thời cần lên phương án tài chính, đo lường tiền bạc lãi vay và vốn đầu tư chi tiêu để dành ra để tránh "ham rẻ" vô tình lại dính vào vòng xoáy "nợ nần".

Ông Nguyễn Quốc Hùng - tổng thư ký Hiệp chúng tâi Ngân hàng Việt Nam - thừa nhận việc tkhô hanh lý tài sản vừa mới qua khó khăn. Rất nhiều khoản đảm bảo giá trị lớn liên quan tới bất động sản nhưng thị trường lại gần như đóng băng.

"Thêm nữa, định giá phát mại tài sản không theo giá trị thực tế, mà tính cả gốc và lãi thì sao bán được. Mỗi lần giảm cũng chỉ được 5-một0%, do đó có tài sản đấu giá trên 2 năm mới bán được", ông Hùng nêu bất cập.

 
 
  •